サブプライムローンでみる株式・金融ニュース

米住宅価格の推移を示す指標の中で、集計対象が広く最も信頼性が高いとされるのが、米連邦住宅公社監督局（ＯＦＨＥＯ）の住宅価格指数だ。７～９月期は前年同期比１，８％上昇と１２年半ぶりの低い伸びにとどまった。

２００６年初めまでは２ケタ上昇していただけに、伸びの鈍化が顕著だ。


地域別ではカリフォルニア州（３，６％下落）やネバダ州（２，４％下落）など、土地ブームに沸いた保養地や観光地ほど反動がきつい。

米格付け会社が毎月発表する「Ｓ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数」も市場で注目される。調査対象が大都市に限られる分、発表頻度が高い。

主要２０都市指数は今年初めから前年比で下落に転じ、９月は算出来最大の下げ幅となった。住宅価格がサブプライムローン問題で下がり続ければ、米国内総生産（ＧＤＰ）を最大で年１％程度押し下げるとみる専門家が多い。


日経ニュース

初心者向けFXレポート

  

サブプライムローン問題の深刻さは延滞や差し押さえ状況に表されている。

米抵当銀行協会（ＭＢＡ）がまとめた４～６月期の全米のサブプライムローン延滞比率は１４，８２％。2年前に比べて約４，５ポイント上昇し、借り手の7人に１人が返済に窮している計算だ。


延滞が続き、住宅が差し押さえられた例が２，７２％と２年でほぼ２倍。

米住宅ローン全体で見ると延滞比率５，１２％、差し押さえ比率は０，６５％にとどまる。サブプライムの増加ぶりが突出しているのは、最初数年間は金利が低く固定されるが、その後は返済額が急増する変動型の融資が多いためだ。


ＭＢＡによるとカリフォルニア、フロリダなど４州だけで変動金利型サブプライムローン残高の３分の１以上を占める。多くが今年から金利改定期を迎える。ポールソン米財務長官は「住宅ローンの債務不履行は今年より来年の方が増える」と懸念する。


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２００６年末時点の米住宅ローンの残高は約１０兆ドル（１０８０兆円）。借り手の信用力で分類すると、最も信用力の低い「サブプライム」は約１５％を占め、1兆５０００億ドル（１６０兆円）程度の残高。


信用力の高い人向けのプライムローンは７５％、その中間の「オルトＡ」が約１０％を占める。


サブプライムに分類されるのは、過去に借金返済が大幅い遅れるなど信用履歴が良くない人。安定収入がなく、給与明細や納税証明などローン申請に必要な書類がない人も多い。


金融機関は０１年以降の金融緩和で資金が余り気味になり、積極的に貸し始めた。

最初の２，３年は低金利で固定され返済額が少ないため、収入が少なくても家が持てると人気を集めた。

　だが、負担が小さいうちに住宅が値上がりして好条件のローンに借り換えないと、数年後に返済額が増えて行き詰まる。

０６年に住宅価格の上昇が止まると、全米で焦げ付きが多発している。


日経ニュースより

投資を始める前に


  

米国では住宅ローン融資だけを手がけるカントリーワイドなど専門会社が全体の融資の約５割を占めている。


かつては預金を元手に融資する貯蓄金融機関（Ｓ＆Ｌ）が中心だったが、１９８０年代後半の住宅バブル崩壊で相次いで経営破綻し、重役が交代した。大手商業銀行も傘下に専門会社を設立して参入している。


専門会社は貸し出ししたローン債権を住宅ローン担保証券（ＲＭＢＳ）の形にして投資家に売却し、新たな事業資金を調達。リスクを外部に転嫁している。


ＲＭＢＳの主な買い手が米連邦住宅抵当公社（ファニーメイ）などの政府系金融機関。年金基金や投資ファンドも買っている。


サブプライム問題では、貸し倒れリスクを警戒した投資家がＲＭＢＳを買い控えたため、住宅ローン会社の資金繰りが行き詰まり、経営悪化につながった。